Antes de verificar quais os principais pontos no contrato para calcular uma revisão de aluguel de forma adequada e correta, é preciso saber que o cálculo de revisão de aluguéis serve para quando você objetiva revisar um contrato de aluguel, seja ele urbano ou imóvel rural.
Com essa revisão você pode verificar se é o caso de uma ação de despejo por falta de pagamento ou uma ação de cobranças de encargos locatícios.
Então, vamos primeiro conferir o que é considerado um contrato de locação.
O que é considerado um contrato de locação?
Pra identificar um contrato de locação, ele precisa ter essas 4 características:
o contrato deve ser bilateral (responsabilidade dos dois lados)
oneroso (aluguel gratuito não é contrato de locação)
comutativo (valores certo e pré-estabelecidos)
verbal ou escrito
No contrato de aluguel, temos o locador (arrendador) e o locatário (inquilino).
O objeto do contrato pode ser um imóvel urbano ou um imóvel rural.
Nesse post, vamos explicar um pouco mais sobre o imóvel urbano, por ser o mais comum.
Vamos entender então o que é um imóvel urbano.
Imóvel urbano, como identificar?
Um imóvel urbano é caracterizado pela sua destinação (moradia, comércio, lazer, etc) e não pela sua localização física. Sendo assim, a destinação do imóvel pra locação urbana pode ser pra uso: residencial, comercial, por temporada.
Conforme o Código Civil, ainda temos: locação de vagas de garagem, espaços destinados a veículos, espaços destinados à publicidade, flats ou equiparados.
Para saber mais sobre móveis urbanos e rurais, você pode dar uma conferida na Lei do Inquilinato e Estatuto da Terra, respectivamente.
Agora que você já sabe identificar um imóvel urbano, que pode ser objeto de locação, vamos passar pro cálculo.
O que preciso pra fazer o cálculo?
Para fazer o cálculo você precisa de dois documentos apenas: o contrato de locação e os dados do seu cliente.
Pra verificar o passo a passo do cálculo, você pode clicar aqui.
Conferindo o contrato de aluguel
Agora que você já sabe o que é preciso pra fazer o cálculo, vamos listar pontos que você precisa prestar muita atenção no contrato de aluguel, são eles:
Data da assinatura do contrato
É a partir daqui que o contrato vai ser revisado, ou seja, os reajustes serão calculados desde o dia da assinatura.
Vencimento da primeira parcela em atraso
Essa data é muito importante, é o dia do vencimento da primeira parcela que não foi paga, ou que foi paga de forma parcial.
Vencimento da última parcela em atraso
Data da última parcela de aluguel que está atrasada ou que foi paga parcialmente.
Valor inicial do aluguel
Esse é o valor que está no contrato, é a partir desse valor que todos os outros serão evoluídos.
Reajuste do aluguel
Aqui você vai verificar de quanto em quanto tempo o aluguel sofre reajuste. Pode ser anual, semestral, vai depender do que foi acordado entre as partes. O mais comum é o reajuste ser anual contando desde a assinatura do contrato.
Índice de reajuste do aluguel
Verifique qual foi o índice de reajuste de aluguel estabelecido no contrato.
Geralmente é aplicado o IGP-M.
Descontos no aluguel
É bem comum alguns contratos de aluguéis terem alguma porcentagem de desconto pelo pagamento até tal dia. Por exemplo: pagando até dia 05 de cada mês, você tem 10% no valor do aluguel.
Juros de mora
Aponte qual é o percentual de juros de mora que será aplicado. O comum é 1% ao mês.
Valor da multa por atraso
Caso exista um valor de multa moratória no contrato, verifique. Essa multa geralmente é de 2% ao mês, mas pode ser acordado diferente.
Data do cálculo
A data do cálculo é muito importante, pois será até essa data que os valores serão verificados e atualizados.
Agora que você já conferiu os pontos importantes do contrato, é hora de lançar tudo no programa.
Lançando as parcelas
Chegou o momento de lançar as parcelas, essa é hora de você verificar as diferenças das parcelas que foram pagas e as que não foram pagas.
Pra identificar é bem fácil. O primeiro passo é lançar o valor do aluguel mês a mês.
Feito isso, aplique o percentual de atualização monetário do aluguel, conforme você já verificou antes no contrato, pelo índice e a periodicidade.
Agora, você vai lançar os valores. Atenção, são todos os valores mesmo: os que foram pagos, os que foram pagos de forma parcial e os que não foram pagos.
Por fim, apure qual o valor do aluguel corrigido, e desconte o valor do aluguel que já pago, assim, você terá as diferenças apuradas.
Agora ficou muito mais fácil de ver o que foi ou não pago mês a mês, não é mesmo?
Pronto, sabendo o que não foi pago, chegou a hora de saber quanto esses valores atrasados irão custar.
Calculando o Inadimplemento
E, finalmente, esse é o momento mais esperado, o momento de saber quanto vai ser o valor do inadimplemento das diferenças que foram apuradas antes.
Certo, vamos lá?
Data base do cálculo
Insira a data para qual você quer trazer as diferenças encontradas. Importante lembrar que, o valor será calculado da seguinte forma: da data do vencimento da parcela até a data base.
Dias em atraso
Calcule o número de dias em atraso, ou seja, verifique qual é a data do inadimplemento, que seria então a data do vencimento da parcela.
Índice de correção monetária
Referente às parcelas em atraso, se há previsão de correção no contrato, verifique e aplique o índice de atualização. Se não houver índice, verifique aquele que deseja atualizar os valores ou não aplique, fica a seu critério.
Uma dica é conferir o índice que o Tribunal da sua região tem aplicado.
Valor corrigido
Indique o valor corrigido, esse valor é o que você apurou antes, com a correção monetária.
Juros nas parcelas em atraso
Calcule os juros nas parcelas em atraso, se houver previsão no contrato.
Multa moratória
Calcule a multa moratória (percentual da multa X valor corrigido), se houver previsão no contrato.
Feito seu cálculo de revisão de aluguel, aposto que agora ficou muito mais fácil de identificar todas as variáveis do contrato e ter segurança na hora de ingressar com a ação, certo?
Agora você pode ter certeza dos valores no seu cálculo, sem passar horas a fio calculando manualmente com uma calculadora e informações que podem até te confundir.
Por isso é muito mais seguro e rápido fazer esse cálculo aqui no CJ, além de que, com seu cálculo pronto, você ainda terá tudo isso no relatório final do cálculo.
E se você pensou que já estava ótimo ter um cálculo seguro, fácil e em poucos minutos, ainda fica melhor.
Sim, pois agora que você já tem o cálculo pronto pra ação, a boa notícia é que você não precisa pensar na sua petição inicial do zero ou sair por aí procurando modelos incompletos pela internet, o CJ disponibiliza pra você que é assinante um modelo super completo na área de Modelo de Petições. Incrível né?
Então, você não tem mais desculpa pra deixar de lado as ações de aluguéis, agora que você sabe que o CJ faz o cálculo rápido e com segurança, é só embarcar nessa área e aproveitar!