Antes de ver quais são os principais pontos do contrato para calcular a revisão de aluguel de forma correta, é importante entender que esse cálculo serve sempre que você quer revisar um contrato de aluguel, seja ele urbano ou rural.
Com essa revisão, você consegue avaliar se é o caso de entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento ou uma ação de cobrança de encargos do aluguel.
Pra deixar sua leitura mais fácil e objetiva, dá uma olhada nos pontos que vamos abordar a seguir 👇
4.5) Reajuste do aluguel
4.7) Descontos no aluguel
4.8) Juros de mora
7.1) Data base do cálculo
7.2) Dias em atraso
7.4) Valor corrigido
Então, vamos começar conferindo o que é considerado um contrato de locação.
1. O que é considerado um contrato de locação?
Para identificar um contrato de locação, ele precisa ter essas 4 características:
Bilateral: ambos os lados têm responsabilidades.
Oneroso: envolve pagamento de aluguel — sem aluguel não é contrato de locação.
Comutativo: os valores são certos e pré-estabelecidos.
Verbal ou escrito: pode ser feito de forma falada ou registrada por escrito.
No contrato de aluguel, existem duas partes principais: o locador (quem aluga o imóvel) e o locatário (quem recebe o imóvel e paga o aluguel).
objeto do contrato de locação pode ser um imóvel urbano ou um imóvel rural.
Neste post, vamos falar um pouco mais sobre o imóvel urbano, que é o tipo de locação mais comum.
Então, vamos entender o que é considerado um imóvel urbano.
2. Imóvel urbano, como identificar?
Um imóvel urbano é definido pelo seu uso como moradia, comércio ou lazer e não pela sua localização física.
Sendo assim, a locação urbana pode ter diferentes finalidades: residencial, comercial ou por temporada.
De acordo com o Código Civil, também existem outros tipos de locação, como: vagas de garagem, espaços para veículos, áreas para publicidade, flats e outros imóveis semelhantes.
Se quiser se aprofundar mais sobre os imóveis urbanos e rurais, vale dar uma olhada na Lei do Inquilinato e no Estatuto da Terra, que explicam tudo em detalhes
Agora que você já sabe identificar um imóvel urbano que pode ser objeto de locação, vamos seguir para a parte mais interessante: o cálculo! 🚀
3. O que preciso pra fazer o cálculo?
Pra fazer o cálculo, você só vai precisar de dois documentos: o contrato de locação e os dados do seu cliente.
Pra verificar o passo a passo do cálculo, você pode clicar aqui.
4. Conferindo o contrato de aluguel
Agora que você já sabe o que é necessário pra fazer o cálculo, vamos ver os pontos do contrato de aluguel que merecem uma atenção especial. São eles:
4.1. Data da assinatura do contrato
É a partir daqui que o contrato vai ser revisado, ou seja, os reajustes serão calculados desde o dia da assinatura.
4.2. Vencimento da primeira parcela em atraso
Essa data é muito importante, é o dia do vencimento da primeira parcela que não foi paga, ou que foi paga de forma parcial.
4.3. Vencimento da última parcela em atraso
Data da última parcela de aluguel que está atrasada ou que foi paga parcialmente.
4.4. Valor inicial do aluguel
Esse é o valor que está no contrato, é a partir desse valor que todos os outros serão evoluídos.
4.5. Reajuste do aluguel
Aqui você vai verificar de quanto em quanto tempo o aluguel sofre reajuste. Pode ser anual, semestral, vai depender do que foi acordado entre as partes. O mais comum é o reajuste ser anual contando desde a assinatura do contrato.
4.6. Índice de reajuste do aluguel
Verifique qual foi o índice de reajuste de aluguel estabelecido no contrato.
Geralmente é aplicado o IGP-M.
4.7. Descontos no aluguel
É bem comum alguns contratos de aluguéis terem alguma porcentagem de desconto pelo pagamento até tal dia. Por exemplo: pagando até dia 05 de cada mês, você tem 10% no valor do aluguel.
4.8. Juros de mora
Aponte qual é o percentual de juros de mora que será aplicado. O comum é 1% ao mês.
4.9. Valor da multa por atraso
Caso exista um valor de multa moratória no contrato, verifique. Essa multa geralmente é de 2% ao mês, mas pode ser acordado diferente.
5. Data do cálculo
A data do cálculo é muito importante, pois será até essa data que os valores serão verificados e atualizados.
Agora que você já conferiu os pontos importantes do contrato, é hora de lançar tudo no programa.
6. Lançando as parcelas
Chegou o momento de lançar as parcelas, essa é hora de você verificar as diferenças das parcelas que foram pagas e as que não foram pagas.
Pra identificar é bem fácil. O primeiro passo é lançar o valor do aluguel mês a mês.
Feito isso, aplique o percentual de atualização monetário do aluguel, conforme você já verificou antes no contrato, pelo índice e a periodicidade.
Agora, você vai lançar os valores. Atenção, são todos os valores mesmo: os que foram pagos, os que foram pagos de forma parcial e os que não foram pagos.
Por fim, apure qual o valor do aluguel corrigido, e desconte o valor do aluguel que já pago, assim, você terá as diferenças apuradas.
Agora ficou muito mais fácil de ver o que foi ou não pago mês a mês, não é mesmo?
Pronto, sabendo o que não foi pago, chegou a hora de saber quanto esses valores atrasados irão custar.
7. Calculando o Inadimplemento
E, finalmente, esse é o momento mais esperado, o momento de saber quanto vai ser o valor do inadimplemento das diferenças que foram apuradas antes.
Certo, vamos lá?
7.1. Data base do cálculo
Insira a data para qual você quer trazer as diferenças encontradas. Importante lembrar que, o valor será calculado da seguinte forma: da data do vencimento da parcela até a data base.
7.2. Dias em atraso
Calcule o número de dias em atraso, ou seja, verifique qual é a data do inadimplemento, que seria então a data do vencimento da parcela.
7.3. Índice de correção monetária
Referente às parcelas em atraso, se há previsão de correção no contrato, verifique e aplique o índice de atualização. Se não houver índice, verifique aquele que deseja atualizar os valores ou não aplique, fica a seu critério.
Uma dica é conferir o índice que o Tribunal da sua região tem aplicado.
7.4. Valor corrigido
Indique o valor corrigido, esse valor é o que você apurou antes, com a correção monetária.
8. Juros nas parcelas em atraso
Calcule os juros nas parcelas em atraso, se houver previsão no contrato.
9. Multa moratória
A multa moratória é uma penalidade aplicada quando alguém atrasar um pagamento como o aluguel, por exemplo.
Calcule a multa moratória (percentual da multa X valor corrigido), se houver previsão no contrato.
Feito seu cálculo de revisão de aluguel, aposto que agora ficou muito mais fácil de identificar todas as variáveis do contrato e ter segurança na hora de ingressar com a ação, certo?
Agora você pode ter certeza dos valores no seu cálculo, sem passar horas a fio calculando manualmente com uma calculadora e informações que podem até te confundir.
Por isso, fazer esse cálculo aqui no CJ é muito mais seguro e rápido. E o melhor: quando o cálculo estiver pronto, você ainda terá todas essas informações reunidas no relatório final, prontinhas pra apresentar ao seu cliente 😉.
E se você pensou que já estava ótimo ter um cálculo seguro, fácil e em poucos minutos, ainda fica melhor.
Sim, pois agora que você já tem o cálculo pronto pra ação, a boa notícia é que você não precisa pensar na sua petição inicial do zero ou sair por aí procurando modelos incompletos pela internet, o CJ disponibiliza pra você que é assinante um modelo super completo na área de Modelo de Petições. Incrível né?
Então, você não tem mais desculpa pra deixar de lado as ações de aluguéis, agora que você sabe que o CJ faz o cálculo rápido e com segurança, é só embarcar nessa área e aproveitar!
Se precisar de ajuda, conte com o nosso time de suporte. Até a próxima! 👋
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